区委农工委结合全区农村集体资产清产核资工作，对全区农地、林地发包（租赁）情况进行了为期一个月的全面调查，现将有关情况通报如下：

一、基本情况

    本次摸排调查范围主要为以街镇、村居以及林场为主体签订合同，正在发包（租赁）期内的各类耕地、林地、水面、四荒地及其他用地，包括农户委托街镇和村居统一对外发包的农用地、街镇和村居集体所有农用地以及区属林场所有农用地等。根据12个街镇和区农业局统计数据，本次调查共梳理各类发包（租赁）合同1423宗，涉及土地32.9万亩，其中由农户委托统一发包合同901宗，面积28.2万亩，占85.7%；街镇和村居集体所有土地发包合同503宗，涉及土地4万亩（耕地13001亩、林地7758亩、水面9270亩、四荒地4381亩、其他用地4630亩），占12.2%；区属林场土地发包合同19宗，涉及林地7434亩，占2.1%。

    从合同订立情况来看，竹镇、马鞍、冶山和龙袍4个农业主导型街镇农、林地发包规模较大，分别为10.18万亩、4.66万亩、3.18万亩和1.82万亩，占全区总规模的60%。全区1423宗合同平均订立年限为14.22年（其中不定期合同61宗），合同订立平均期限最长的街道是大厂街道（平均30.52年，主要为村集体所有建设用地）和农林场圃（平均30.42年，主要为国有林地）；合同订立平均期限较短的是雄州街道（平均9.84年）。

    从合同兑现情况来看，约定按年兑付合同1240宗，占87.1%；一次性兑付合同55宗，占3.9%；其他方式兑付合同128宗，占9%。2015年全区合同应兑付金额2.09亿元，按期兑付1.84亿元，未按期兑付合同116宗，金额2517万元。未按期兑付合同涉及金额较多的是竹镇镇，未按期兑付合同36宗，涉及金额916.72万元，如江苏舞彩生态农业有限公司与送驾社区签订的5宗发包合同面积5198亩，2015年未按约兑现，涉及金额254万元（均为农户委托统一发包土地，农户租金已由镇村筹资垫付）。

从合同收益情况来看，全区1423宗合同中约定租金递增机制的合同362宗，占25.4%；以实物计价的合同291宗，占20.5%，无递增机制的合同770宗，占54.1%。2015年全区农林地发包（租赁）平均每亩收益475元，亩均收益最高的是大厂街道（2242元/亩），最低的是农林场圃（123元/亩）。

二、存在问题

    1、合同管理水平较低。从调查情况来看，全区涉农地、林地发包（租赁）在合同订立流程上，对法律审查环节重视不够，有的合同存在明显漏洞，对承租（包）方约束力不够，违约成本较低；有的合同违约条款缺乏执行措施，对承租（包）方违约缺乏反制手段；有的合同违反相关法律政策，合同执行留有隐患。

    2、合同经营水平较低。从发包（租赁）合同来看，对于涉农地、林地的经营意识不够，大部分合同仅约定了发包（租赁）价格，对于承租（包）方经营品种、投资强度等缺乏有效约束，通过引入有实力的承租（包）方经营土地，提升土地价值的意识不够，对于承租（包）方超范围经营或“圈地”、“囤地”的防范意识也不够。

    3、合同发包市场化程度较低。2011年以前全区各街镇还没有建立公共资源交易平台，农地、林地发包主要是通过双方谈判，受当时村级、林场运转困难、市场信息等各方面的限制，街镇和农林场圃在谈判中多处于劣势，对于农民、集体利益不能据理力争，合同订立期限普遍较长、租金较低，忽略了物价上涨等因素，许多合同没有建立收益的递增机制。

    三、对策建议

    1、坚持市场运作。进一步健全农村集体产权交易区、镇、村多级联动机制，将涉农地、林地等统一纳入农村集体产权交易平台交易。加大对准备发包的涉农地、林地的宣传和公告力度，引入竞价竞争机制，实现收益最大化。

    2、强化合同管理。全面梳理无效合同、低效合同及长期无递增机制合同。对于违反合同法、土地承包法等法律法规以及承包（租）方明显违约的合同予以清理，必要时提起诉讼；对于价格过低的合同，组织三方（甲乙方、鉴证方）协商谈判，采取回购、签订补充协议或提前终止合同等方式提高农地、林地发包效益；对期限较长且价格过低的合同，采取适当补偿、收回重新发包等方式，增加收益水平；对即将到期的合同，重新进行清产核资，做好信息采集发布工作，及时组织公开竞价。

    3、提升经营水平。强化农村承包合同管理人员队伍建设，配齐配强法律顾问，完善合同签订流程，对农村各业承包合同实行动态管理。围绕“地球之窗+X”系列项目加大招商引资力度，推进农业与休闲旅游、美丽乡村融合发展，提高农地价值，通过优质承（租）包方迭代和示范，逐步驱逐低效用地合同，提高全区农地发包平均收益。推行农地发包保证金制度，提高承租（包）方违约成本，对承租（包）方经营情况实行风险预警，切实维护承包关系中农户和集体合法权益。